房地產行業進入深度調整期，各大房企正面臨著利潤“大縮水”的困境。

龍湖遭遇“黑色8月”，旭輝10月債務違約，加之上坤、金科等接連告急，在剛剛過去的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但沒有收獲預期之內的“金九銀十”，反而遭遇了史上最難的三季度。

梳理發現，A股已經披露三季報的30家房企中，2022年前三季度，超六成房企歸母凈利潤錄得負增長，有近一半房企為凈虧損狀態。其中，“招保萬金”元老級的利潤表現也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤同比增長2.17%、金地集團同比微增0.83%，保利發展則同比下降3.61%、招商蛇口更是同比下降53.44%。毫無意外，出險房企陽光城、藍光發展等交出最差三季報成績單。

房地產行業進入深度調整期，各大房企正面臨著利潤“大縮水”的困境。

部分企業凈利漲幅標出“不適用”

30家樣本房企中，9家房企實現歸母凈利潤同比正增長，分別是萬科、金地集團、華發股份、金融街、南國置業、迪馬股份、濱江集團、榮安地產以及天健集團，但其中超過一半房企的增長幅度在20%以下。南國置業今年前三季度歸母凈利潤雖然較去年同期上漲13.55%，但仍延續虧損狀態，實現歸母凈利潤為-5.31億元。

濱江集團以歸母凈利潤同比增長55.21%在30家樣本房企中高居榜首。濱江集團在三季報中表示，歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯營企業和合營企業的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。值得一提的是，濱江集團今年前三季度營收198.68億元，較去年同期下降18.69個百分點。

19家房企歸母凈利潤錄得負增長，陽光城、泰禾集團、北辰實業在30家樣本房企中收獲最大跌幅，上述三家歸母凈利潤分別較去年同期下降303.81%、309.83%、352.07%。

華夏幸福、藍光發展因去年同期歸母凈利潤已是大幅虧損狀態，三季報中該項漲跌幅以“不適用”標注。

“不適用是A股上市公司一種財務標注手段，大多為去年同期已經虧損的企業，即便今年減虧成功，該項數值會出現與負數相比的情況，企業也大多會使用這樣的標注。”一位熟悉房企財務報表報送內容的前任董秘如此解釋。

藍光虧損超百億招商大降超五成

30家樣本房企中，前三季度凈虧損的房企有14家，既有國央企背景的南國置業、世茂股份、首開股份等，也有如藍光發展、泰禾集團、陽光城、華夏幸福等出險房企。其中，歸母凈利潤虧損最多的為藍光發展，前三季度虧損116.73億元。

尤為引起關注的是，“招保萬金”元老級的存在，今年前三季度的利潤表現也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤為170.5億元，同比增長2.17%;金地集團歸母凈利潤為33.36億元，同比微增0.83%。保利發展前三季度歸母凈利潤為130.94億元，同比下降3.61%;招商蛇口歸母凈利潤為29.57億元，同比大降53.44%。

對于業績下滑，招商蛇口也列舉了三大原因：一是房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。二是公司妥善落實國家相關房租減免政策要求，結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免;此外，公司轉讓子公司產生投資收益同比減少也是拉低利潤的主要原因。根據招商蛇口的三季報，上年同期，該公司以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT上市，產生稅后收益14.58億元。

“單個企業很難對抗整個大勢”

在整體市場走弱的環境下，房地產徹底告別“暴利”，甚至普遍出現“盈利”都成為奢望的尷尬。

按照交易所的信披制度，房企扎堆的港交所并沒有三季報強制披露的程序，但從“利潤王”中海地產身上也可見一斑。

10月24日，中海地產發布今年三季度報告，三季度中海地產錄得營收175.2億元，同比下降59.5%;扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營利潤為18億元，要知道去年同期這一數值接近80億元，同比下降77.5%。今年前三季度，中海地產錄得營收1213.1億元，同比下降19.7%;扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營利潤為258.1億元，同比下降34.5%。

而在半年報周期，中海地產于今年上半年歸母凈利潤為167.43億元，同比減少19.42%。其他港股房企，如富力地產今年上半年虧損69.2億元，同比下降324.65%;建業地產上半年虧損56.05億元，同比下降868.78%。

“現在開源是基本無望，即便是央企也一樣，別看我們還在拿地，但也就是維持個基本打平。”某央字頭房企北京公司財務總直言，現階段“節流”成了大多數房企的選擇，服務部門不花錢、營銷部門少花錢是基本原則。據其透露，目前部分企業大區營銷總級別月薪已經有降至萬元級別。“任務完不成之前錢都別提，能不能有年終獎也兩說”。

在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，多重因素造成行業“跌多漲少”的基本面，單個企業其實很難對抗整個大勢的壓力。近幾年房企銷售額增速逐漸下降，部分房企房地產結算收入增速也將逐漸下降。此外，高地價壓低了房企盈利空間，房企結算毛利率持續走低。

劉水稱，受宏觀經濟下行壓力大、市場下行、疫情反復和居民收入預期轉弱影響，銷售價格表現不及預期，2021年房地產企業普遍加大了存貨、投資性物業、長期股權投資等資產減值準備計提力度，從而影響當期凈利潤水平。受市場下行影響，聯合營項目收益也出現同步減少，導致上市房地產企業凈利潤進一步出現下滑。當前為應對確保現金流安全和調整投資布局，部分房企處置非核心資產，或形成虧損。

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